Baufinanzierungsrechner

Jedem Finanzierungskonzept liegen Ihre Einnahmen netto zugrunde bzw. das Ihnen frei zur Verfügung stehende Geld. Dazu zählt auch Angespartes. Die Einnahmen – die im besten Falle auf Jahre im Voraus zuverlässig angegeben werden können – und das frei verfügbare Eigenkapital müssen sich im Gleichgewicht zur Ausgabenseite Ihrer angestrebten Investition befinden. Auf der Ausgabenseite stehen die Kosten für den Kaufpreis einer Immobilie und/oder eines Grundstücks, die monatlichen Raten, um das Darlehen und dessen Zinsen abzubezahlen sowie bestimmte Nebenkosten.

Kredit, Kreditnehmer und Kreditgeber – das sind die unpersönlichen Bezeichnungen für ein Übereinkommen, das wiederum sehr persönlich ist: Mit einem Darlehen finanzieren Sie sich ein Traumhaus oder erfüllen sich andere lang gehegte Wünsche, realisieren wichtige Projekte und investieren in die Zukunft. Die Zusammenarbeit mit Finanzdienstleistern muss daher vertrauensvoll und offen sein. Wir, die Finanzmakler Nordwest, verfügen über ein bewährtes Netzwerk von Banken, unter denen wir für Sie und Ihr Traumhaus den optimalen Kreditgeber finden. Viele persönliche Fragen und die finanziellen Möglichkeiten klären Sie vor dem Gang zur Bank bereits mit uns und sind damit optimal beraten und vorbereitet. Nehmen Sie für ein konkretes Finanzierungskonzept für Ihren Immobilienkauf Kontakt zu uns auf: zum Kontaktformular

Generell gilt, dass die maximale Monatsrate 35 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten darf – Banken richten ihre Darlehen nach diesem Prozentsatz aus. Im besten Falle bleibt die monatliche maximale Rate noch darunter, nämlich bei 80 Prozent der 35 Prozent, damit Sie einen finanziellen Puffer haben. Unser Budgetrechner berücksichtigt diesen Puffer und empfiehlt durch den gesetzten Regler einen maximalen Optimalwert Ihrer individuellen Rate. Die Monatsrate setzt sich zusammen aus dem vereinbarten Zinssatz und dem Tilgungssatz.

Netto bedeutet immer, dass von einer Summe nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben wie Kranken- und Rentenkasse die Rede ist – also das Geld, dass Sie frei zur Verfügung haben. Je nachdem, aus wie vielen Personen Ihr Haushalt besteht und wie viele davon Einkommen beziehen, ergibt erst die Summe aller dieser Nettoeinnahmen den Wert, den Sie im Budgetrechner angeben.

Entscheidend bei Ihrer monatlichen maximalen Rate ist, welchen Sollzins sie wählen und welchen Zeitraum Sie für die Zinsbindung festlegen. In Zeiten niedriger Zinsen sind lange Zinsbindungen empfehlenswert. Mit dem Wert des effektiven Jahreszins können Angebote der Banken am besten verglichen werden: Dieser Wert beziffert nämlich unmissverständlich die Gesamtkosten für einen Kredit über die vereinbarte Laufzeit. So ist klar: Umso niedriger der effektive Jahreszins ist, desto günstiger ist der angebotene Kredit. 

Einfluss auf den monatlichen Ratenbetrag hat natürlich auch das Eigenkapital, das Sie einbringen können – etwa aus Bausparverträgen, was Sie durch Tagesgeld- oder Festgeldkonten sparen konnten oder Barvermögen. Als Faustregel hat sich hier etabliert, dass das gestellte Eigenkapital die Höhe der Kaufnebenkosten decken sollte.

Sie können sich von Banken Geld leihen, ohne eigenes Startkapital einzubringen. Dennoch empfehlen wir, auf eigene Geldwerte in Form von Bausparverträgen, Angespartem auf Tagesgeld- oder Festgeldkonten oder Barvermögen zurückzugreifen, um die Nebenkosten bei Kauf der Immobilie zahlen zu können. Wie viel Eigenkapital Sie einbringen können, bestimmt bei der Finanzplanung auch mit, wie hoch die monatliche Rate ausfällt – ebenso, welches Preisniveau Sie sich für Ihr Traumhaus leisten können. Für die Angaben durch den Budgetrechner gilt hier: Je höher das eingebrachte Eigenkapital, um so höher liegt der potentielle Kaufpreis. Je nachdem, was Ihnen für Ihre Immobilie vorschwebt, kann es sich lohnen, vor Abschluss eines Kredits noch zu sparen bzw. das Eigenkapital zu erhöhen.

Bestimmte Nebenkosten sind bei einer Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen: Kaufen Sie ein Haus, müssen Sie bei der Finanzierung in jedem Falle mit zusätzlichen Ausgaben für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch planen. Die Grunderwerbsteuer ist vom jeweiligen Bundesland abhängig, die Ausgaben für Notar und Grundbuch vom Kaufpreis der Immobilie. Unser Online-Kalkulator legt hier den Durchschnittswert von 1,5 Prozent zugrunde. 

Ein Hauskauf bedeutet in den meisten Fällen zugleich, dass Sie keine nagelneue Immobilie erwerben – und dass Modernisierungen entsprechend aktuellen Standards und persönlichem Geschmack anstehen. Ausgaben für Modernisierungen werden anhand des Alters einer Immobilie überschlagen: Wenn das Haus nicht älter als 15 Jahre ist, sollten Sie etwa 16 Prozent des Kaufpreises für eine Modernisierung berücksichtigen. Handelt es sich bei Ihrem Hauskauf um einen Bau aus den vorigen 20 bis 40 Jahren, sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises einzuplanen. Finden Sie ihr Traumhaus in einem Altbau, also älter als 50 Jahre, sind 40 Prozent des Kaufpreises realistisch, um zu modernisieren bzw. in Teilen bereits zu sanieren.

Möchten Sie ihr Eigenheim bauen, nehmen Sie in der Regel ein Darlehen für Hausbau plus Grundstück auf. Beim Grundstückskauf fallen wie beim fertigen Hauskauf die Nebenkosten durch Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag an. Haben Sie bereits ein Grundstück, können Sie den im Budgetrechner angegebenen Kaufpreis als maximal mögliche Ausgabe für den reinen Hausbau ansehen – und Kosten für Makler, Notar und Steuern sind nicht mehr zu berücksichtigen.

Egal, für was Sie eine Kostenaufstellung und einen Finanzplan machen – niemals sollte dieser Plan die finanziellen Mittel voll ausreizen. Ungeplantes und Änderungen hält das Leben ständig bereit. In Bezug auf eine monatliche Rate für eine Immobilienfinanzierung empfehlen wir einen Sicherheitspuffer von 20 Prozent. Erlaubt Ihnen Ihr Nettoeinkommen zum Beispiel eine maximale Rate von 1.000 Euro, entsprechen 800 Euro einer optimalen Rate, nämlich einschließlich Puffer.

Von Modernisierungskosten ist immer dann die Rede, wenn Sie Ihr Traumhaus kaufen statt bauen. Diese Kosten hängen vom Alter der Immobilie ab. Ist das Haus in den letzten 15 Jahren gebaut worden, haben sich 16 Prozent des Kaufpreises für entsprechende Umbauten und Modernisierungen als realistisch herausgestellt. Stammt das Haus aus den Neunzigern oder Achtzigern, sollten Sie bereits mit mindestens 20 Prozent rechnen. Ist die Bausubstanz älter als 50 Jahre, wird als Faustregel von mindestens 40 Prozent ausgegangen. Ältere Traumimmobilien können daher im Anschaffungspreis recht niedrig liegen, weil bis zur Hälfte des Preises nochmals Mittel für Sanierung und Modernisierung benötigt werden.

Der effektive Jahreszinssatz gibt die jährlichen Kosten eines Darlehens an. Diese Prozentziffer – die Gesamthöhe durch die Anzahl der Jahre – eignet sich daher am besten zum Vergleichen. Von einem anfänglichen effektiven Jahreszins wird gesprochen, wenn sich während der Laufzeit Zins- und Tilgungssatz ändern, sodass sich auch die Jahreskosten für einen Kredit ändern. Zins- und Tilgungssätze werden bei jeder Darlehensaufnahme nach den individuellen Wünschen und Möglichkeiten der Kreditnehmer festgelegt. 

Wir von den Finanzmaklern Nordwest sind Ihre Ratgeber, welche Sätze für Ihre individuelle Situation und Lebensplanung die besten sind.

Der Sollzins ist sozusagen die Bezahlung an die Bank dafür, dass Sie Ihnen Geld leiht. Dieser Zins wird deswegen auch von der Bank festgelegt und orientiert sich dabei am Angebot und der Kreditnachfrage auf dem Kapitalmarkt sowie der geplanten Investition, die mit dem Darlehen getätigt werden soll. Bei der Finanzierung für ein Eigenheim gehen Banken zum Beispiel von einer längeren Laufzeit aus als für einen Autokauf. Innerhalb der Laufzeit können Sie wählen, wie lange Sie eine Zinsbindung, also einen unveränderten Sollzins, wünschen. Bei einem bereits niedrig angebotenen Sollzins raten wir zu längerer Zinsbindung als bei einem höheren. Aber: Mit jedem angebotenen Jahr der Zinsbindung steigt auch der angebotene, zugrundeliegende Sollzins. Banken sichern sich so gegen starke Zinsschwankungen ab. Wählen Sie hingegen einen höheren Zinssatz, der in seiner Bindung nach wenigen Jahren endet, kann daraufhin ein neuer verhandelt werden, der günstiger für Sie als Kreditnehmer ausfallen kann. 

Hoher Zinssatz – kurze Bindung, niedriger Zinssatz – längere Bindung, mittlerer Zinssatz – lange Bindung: Zu diesen Fragen beraten wir Sie umfassend, damit Sie sicher und frei Entscheidungen treffen können. Vor dem Hintergrund Ihrer individuellen finanziellen Möglichkeiten vermitteln wir im Anschluss die optimalen Kreditbedingungen.

Der Tilgungssatz ist Teil Ihrer monatlichen Rate. Jeden Monat zahlen Sie also nicht nur Zinsen an die Bank, sondern tilgen Ihre Schuld und zahlen Stück für Stück Ihre Immobilie ab. Zum Beginn einer Kreditaufnahme legen Sie mit der Bank fest, wie viel Prozent der gesamten Kreditsumme Sie im ersten Jahr bereits zurückzahlen möchten – das ist der anfängliche Tilgungssatz. Die Tilgung steigt über die vereinbarte Laufzeit (während die Zinsen sinken), weswegen die anfängliche Tilgungsrate alle folgenden Tilgungsraten über die gesamte Darlehenslaufzeit bestimmt. Sprechen Sie uns an, welche Tilgungsrate bei aktueller Zinslage und Ihren individuellen Finanzmöglichkeiten ratsam ist: zum Kontaktformular

Im Umfeld eines Immobilienkaufs kommt auch der Begriff der Restschuld auf. Ein Kredit für einen Hauskauf oder -bau hat in vielen Fällen eine Laufzeit von 30 Jahren, aber auch kürzere Laufzeiten sind möglich. Bei der sogenannten Restschuld handelt es sich dann um den Betrag, der nach der vereinbarten Laufzeit noch zu tilgen ist – denn ein Darlehen sieht nicht per se vor, dass er die gesamte Kaufsumme tilgen kann. Stattdessen wird nach Ablauf eine neue Geldanleihe mit neu verhandelten Bedingungen aufgenommen. Diese werden denn den aktuellen finanziellen Möglichkeiten und der Lebenssituation angepasst.

Sie haben weitergehende Fragen zu Ihrer persönlichen Hausfinanzierung? Wir von den Finanzmaklern Nordwest sind Ihre Ratgeber rund um Finanzierungskonzepte für Ihre Lebenspläne. Wir unterstützen Sie in Ihren Projekten, klären Sie über finanzielle Fallstricke auf und geben verlässliche Tipps, wie und wo sie sparen können: zum Kontaktformular