Forward Darlehen

Eine Anschlussfinanzierung stellt sowohl für Käufer von Immobilien als auch für Bauherren ein nicht zu unterschätzendes finanzielles Risiko dar. Denn: Sollte sich der Zins während der Zinsbindungsfrist erhöhen, dann kann es sein, dass die gesamte Baufinanzierung sich drastisch verteuert. Eindämmen lässt sich dieses Risiko lediglich über ein Volltilgungsdarlehen. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer das ganze Darlehen schon während der Zinsbindungsfrist abzahlt. Allerdings kommt diese Option meist nur dann für Kreditnehmer in Frage, wenn diese ein entsprechend hohes Einkommen erzielen. Hier bietet sich als günstige Alternative das Forward-Darlehen an. Wir stellen Ihnen im folgenden Ratgeber vor, worum es sich dabei handelt und wie dieses funktioniert.

Das Forward Darlehen – was ist das genau?

Forward-Darlehen lassen sich ausschließlich dazu nutzen, um nach einer Baufinanzierung eine Anschlussfinanzierung durchzuführen. Das heißt, dass man als Kreditnehmer schon eine Immobilienfinanzierung komplett abgeschlossen haben muss, damit überhaupt ein Forward-Darlehen bei einer Bank beantragt werden kann. Anspruch auf ein solches Darlehen hatten bis vor einigen Jahren lediglich gemeinnützige oder kommunale Wohnungsbaugesellschaften – heute jedoch wenden sich dem Angebot für ein solches Darlehen auch immer mehr private Kreditnehmer zu.

Das Grundprinzip eines Forward-Darlehens basiert in erster Linie darauf, schon vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist neue Kreditverträge abschließen zu können – so kann man sich für die Zukunft besonders günstige Zinssätze sichern. Genau genommen handelt es sich bei einem Forward-Darlehen um nichts anderes als ein gewöhnliches Annuitätendarlehen, dessen Rate stets gleich hoch ist. Das Besondere daran ist allerdings, dass sich der Auszahlungszeitpunkt für den Kredit flexibel nach hinten verschieben lässt. In dieser Phase muss der Kreditnehmer dann auch keine Raten abzahlen und es fallen auch keine Bereitstellungszinsen vom Kreditgeber an. Aus diesem Grund sollte man sich im Vorfeld vom Kreditgeber ein unverbindliches Angebot machen lassen.

Nie ohne Vergleich: So funktioniert das Forward-Darlehen im Detail

Durch ein Forward-Darlehen ist es Kreditnehmern möglich, schon während der Phase, in der die Immobilienfinanzierung sich noch für einige Jahre innerhalb der Zinsbindungsfrist befindet, von günstigen Zinssätzen zu profitieren. Anders sieht es bei einer normalen Anschlussfinanzierung aus, die erst etwa 6 bis 12 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden kann. Abhängig von den Konditionen der Kreditgeber können hier teure Bereitstellungszinsen für den Kreditnehmer anfallen, wenngleich diese nicht die Regel sind. Der Nachteil ist also klar, dass ein anschließendes Darlehen sich nicht langfristig planen lässt, sondern immer erst aktuell vor dem Ende der Zinsbindung.

Hier genießt man beim Forward-Darlehen einen entscheidenden Vorteil: Der Kreditnehmer hat bereits viele Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsfrist die Möglichkeit, sich günstige Zinssätze für die Zukunft zu sichern. Diese Zeitspanne wird von Finanzexperten auch als sogenannte Forward-Phase bezeichnet. Die Zinssätze, welche für die Anschlussfinanzierung anfallen, entsprechen bei einem Forward-Darlehen jenen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Unter Umständen addiert der Kreditgeber noch zusätzliche Zinsen hinzu, die von der Vorlaufzeit abhängen. Dieses Vorgehen ist im Grunde nur fair, denn sollten die Zinssätze sich drastisch erhöhen, muss der Kreditgeber durch ein preiswertes Forward-Darlehen eventuell auf eine hohe Rendite verzichten. Dafür profitiert der Kreditgeber jedoch von guten Konditionen und kann über viele Jahre hinweg sicher planen.

Langfristig planen mit einem Angebot für ein Forward-Darlehen

Forward-Darlehen gewährleisten eine enorme Planungssicherheit für eine Anschlussfinanzierung bei Bauvorhaben oder Immobilienkäufen. Als Kreditnehmer kann man sich schon viele Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsfrist aktuell preiswerte Zinssätze sichern, so dass man genau weiß, welche Kosten auf einen zukommen werden. Bei den meisten Kreditgebern ist es möglich, ein Forward Darlehen bis zu fünf Jahre vor dem Zeitpunkt der Auszahlung zu beantragen. Dadurch ist es möglich, dass Kreditnehmer für die nächsten 20 Jahre kein finanzielles Risiko eingehen müssen und exakt wissen, wie viel sie bezahlen müssen – und zwar auf den Cent genau.

Wie groß die Zeitspanne ohne Bereitstellungszinsen zwischen dem Abschluss des Vertrags und dem Zeitpunkt der Auszahlung maximal liegen können, hängt vom jeweiligen Kreditgeber ab. Abhängig von den Kreditgebern können hier ganz unterschiedliche Konditionen festgelegt sein. Prinzipiell ist es so, dass man ein Forward Darlehen dann abschließen kann, wenn die Immobilienfinanzierung nicht länger als fünf weitere Jahre laufen wird. Auch sollte vor der Aufnahme eines Forward-Darlehens unbedingt ein Kreditvergleich durchgeführt werden. Am einfachsten funktioniert dieser über das Internet, wo man kostenlos die einzelnen Kreditangebote gegenüberstellen kann.

Echte und unechte Forward-Darlehen – wo liegen die Unterschiede?

Möchte man ein Forward-Darlehen aufnehmen, dann wird man früher oder später auf die Begriffe “echte” und “unechte” Forward-Darlehen stoßen – doch worum handelt es sich dabei eigentlich genau? Grundsätzlich bezeichnet das echte Forward-Darlehen ein Anschlussdarlehen mit einer Zinsbindung in der Zukunft, deren Konditionen aber bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses definitiv feststehen. Jeder Monat, der bis zur Auszahlung des Darlehens vergeht, wird von den Kreditgebern unter Umständen mit einem Zinsaufschlag belastet. Dieser beträgt im Durchschnitt zwischen 0,01 und 0,04 Prozent der Darlehenssumme und hängt immer vom Kreditgeber ab. So kann es auch vorkommen, dass der Kreditgeber überhaupt keine zusätzlichen Zinsen verlangt.

Dem gegenüber steht das unechte Forward Darlehen, bei dem die neue Zinsbindung unmittelbar beim Abschluss des Darlehensvertrags beginnt. Trotzdem findet die Auszahlung erst dann statt, wenn die noch bestehende Finanzierung vollständig geendet hat. Bis zum Zeitpunkt der Ablösung gibt es dann eine Phase ohne Bereitstellungszinsen, deren Konditionen aber individuell von der Bank abhängen.

Wie hoch sind die Kosten für ein Forward Darlehen?

Die Kosten für ein Forward-Darlehen fallen je nach Bank ganz unterschiedlich aus. Im Durchschnitt können die Zinsen zwischen 0,5 % und 1 % der gesamten Kreditsumme betragen – hier lohnt es sich, einen Vergleich durchzuführen. Allgemein gilt: Wenn Sparkassen und Banken höhere Zinsaufschläge für die Forward-Zeitspanne verlangen, dann kann auch davon ausgegangen werden, dass sich die Zinssätze für Baugeld erhöhen werden.

Das Forward Darlehen und sein Einfluss auf die Grundschuld

Ein nicht zu unterschätzender Aspekt bei einer anschließenden Finanzierung ist die Gebühr, welche durch die Änderung der Grundschuld zu entrichten ist. Sollte eine neue Bank eine anschließende Finanzierung nach dem Ende der Zinsbindung übernehmen, dann muss auch die Grundschuld im Rahmen des Grundbuchs entsprechend angepasst werden. Aus diesem Grund fürchten sich nicht wenige Kreditnehmer vor einem Wechsel der Bank, damit diese Kosten nicht anfallen. Und durchaus kann eine Änderung der Grundschuld mit mehreren hundert Euro zu Buche schlagen. Allerdings gibt es heutzutage immer mehr Banken, die potenzielle Neukunden mit der Übernahme dieser Kosten für sich gewinnen möchten. Es kann sich also sehr bezahlt machen, wenn man schon bei einem Vergleich im Internet darauf achtet.

Baufinanzierung weiterführen: Für wen rentiert sich aktuell die Aufnahme eines Forward Darlehens?

Wie bei einem Annuitätendarlehen wünschen sich Kreditnehmer auch bei einem Forward Darlehen, von möglichst günstigen Zinsen für die Zukunft profitieren zu können. Genau genommen handelt es sich hierbei um nichts anderes als um eine Zinswette. Sollten die Zinsen sich in der Zukunft erhöhen und den zuvor festgelegten Zinssatz übertreffen, dann rentiert sich das Forward Darlehen in jedem Fall. Wenn aber die Zinsen fallen, dann zahlt man als Kreditnehmer für sein Darlehen mehr als eigentlich nötig.

Über dieses Risiko sollte man Bescheid wissen – dennoch bietet das Forward Darlehen noch einen weiteren entscheidenden Vorteil: Als Kreditnehmer kann man auf diese Weise ohne jegliche Spekulation seine Baufinanzierung planen. Man weiß also schon viele Jahre im Voraus, wie hoch die monatlichen Raten für die Abzahlung ausfallen werden. Böse Überraschungen, wie plötzliche Zinserhöhungen und andere Kosten, gibt es hier nicht.

Abschließend bleibt dennoch anzuraten, immer zuerst einen Vergleich durchzuführen, um das aktuell preiswerteste Angebot zu finden.