Muss ein Forward Darlehen immer abgenommen werden?

Der Abschluss eines Forward Darlehens bringt viele Vorteile mit sich – vor allem jedoch lassen sich mit ihm langfristig günstige Zinsen sichern, wenn man eine auslaufende Baufinanzierung weiter finanzieren möchte. Auf diese Weise erhält der Kreditnehmer Sicherheit, geht aber auch einige Risiken ein.

Experten empfehlen jedem Kreditnehmer, sich etwa spätestens drei Jahre vor dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist mit einem Forward Darlehen zu befassen. Denn es bietet die Möglichkeit, sich bereits früh attraktive Zinsen für die kommende Anschlussfinanzierung zu sichern. Derzeit sind die Zinsen allgemein recht niedrig – doch gibt es hier auch Nachteile? Natürlich können selbst erfahrene Finanzexperten nicht zu 100 % vorhersagen, wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren entwickeln werden. Daher geht man als Kreditnehmer stets ein gewisses Risiko ein – sinken die Zinsen nämlich noch weiter, hat man unnötig Geld verschwendet. Es ist daher wichtig, die Vor- und Nachteile möglichst sorgfältig abzuwägen und verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen, ehe man vorschnell einen Vertrag bei einer Bank unterzeichnet. Eine gute Hilfe kann auch ein unabhängiger Finanzberater sein.

Wann muss ein Forward Darlehen abgenommen werden?

Kreditnehmer müssen sich darüber im Klaren sein, dass ein Forward Darlehen auch dann abgenommen werden muss, falls die Zinsen zwischenzeitlich noch sinken sollten. Unterschreibt man also einen Kreditvertrag, verpflichtet man sich dazu, dieses Darlehen auch abzunehmen. Allerdings hat man nach deutschem Recht natürlich noch 14 Tage Zeit, um einen Vertrag zu widerrufen – das gilt auch für Kreditverträge.

Sollte sich das Zinsniveau bis zur tatsächlichen Inanspruchnahme des Forward Darlehens noch weiter reduzieren und man möchte den Kredit dadurch nicht mehr aufnehmen, gewähren die meisten Banken dennoch einen Rückzug. Allerdings muss man dann damit rechnen, eine Art Schadensersatz bezahlen zu müssen – hier spricht man von der sogenannten Nichtabnahmeentschädigung als Kostenausgleich. Sie lässt sich am ehesten mit einer Vorfälligkeitsentschädigung bei laufenden Darlehen vergleichen.

Daher empfehlen wir: Ehe man sich vorschnell für ein Forward Darlehen entscheidet, sollte man sich einen guten Überblick über die aktuellen Zinsen auf dem Finanzmarkt verschaffen. So lässt sich besser einschätzen, ob ein Angebot günstig ist oder nicht. Ein verlässlicher Indikator ist hier unter anderem die Umlaufrendite von Pfandbriefen bei der Deutschen Bundesbank. Wenn sich diese erhöht, werden höchstwahrscheinlich auch die Bauzinsen in den kommenden Monaten ansteigen. Es ist wichtig, den Verlauf über mehrere Monate hinweg im Auge zu behalten, um Tendenzen erkennen zu können.

Natürlich sollten auch die individuelle Lebenssituation eine Rolle spielen. Befindet man sich in einer finanziell stabilen Lage, ist ein Forward Darlehen sicherlich kein Fehler. Plant man allerdings in nächster Zeit höhere Ausgaben oder möchte seine Immobilie weiterverkaufen, ist eine solche Anschlussfinanzierung eher hinderlich. Denn wenn der laufende Baukredit noch nicht geendet ist, man jedoch bereits einen Vertrag für ein Forward Darlehens abgeschlossen hat, fallen hier sowohl die Nichtabnahmeentschädigung als auch die Vorfälligkeitsentschädigung an – und das ist nicht günstig.

Die Nichtabnahmeentschädigung – so wird sie kalkuliert

Die Nichtabnahmeentschädigung bezeichnet eine Art Schadensersatz, den der Kreditnehmer an die Bank zahlen muss, sofern die Baufinanzierung nach dem Ende der Widerspruchsfrist nicht in Anspruch genommen werden soll. Denn sobald ein Vertrag für ein Forward Darlehen unterschrieben wird, verpflichtet man sich dazu, dass der Kredit auch zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt abgenommen wird. Wenn dies jedoch nicht geschieht, ist es gang und gäbe, dass die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung fordert. Denn natürlich sind für den Kreditgeber bereits Kosten angefallen und es werden ihm fest eingeplante Zinseinnahmen entgehen. Daher kommt die Nichtabnahmeentschädigung einer klassischen Vorfälligkeitsentschädigung nahe.

Wann kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung fordern?

Es gibt mehrere Fälle, in denen eine Bank eine Nichtabnahmeentschädigung von ihrem Kunden fordern kann.

Die erste Möglichkeit ist, dass der Kunde eine bereits abgeschlossene Baufinanzierung nicht weiter fortsetzen möchte. Dies ist zum Beispiel dann so, wenn man als Kreditnehmer woanders ein besseres Angebot findet und daher einen Wechsel vornehmen möchte. In den ersten 14 Tagen nach dem Vertragsabschluss ist der Widerruf kein Problem – danach jedoch kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung fordern.

Ebenfalls kommt es vor, dass der Kreditnehmer sich bei der Kalkulation für ein Forward Darlehen verrechnet. Man hat zwar die Möglichkeit, sich günstige Zinsen für eine Anschlussfinanzierung schon fünf Jahre im Voraus zu sichern – allerdings muss das Darlehen dann auch abgenommen werden. Tritt man vom Kreditvertrag zurück, weil sich die Zinsen weiter verringert haben oder man aus persönlichen Gründen kein Darlehen mehr benötigt, fällt hierfür ebenfalls eine Entschädigung seitens der Bank an.

Darüber hinaus gibt es noch den Fall, dass der Kreditnehmer seinen bisherigen Kredit nicht ausgeschöpft hat. Wer eine höhere Kreditsumme aufgenommen hat, als er eigentlich gebraucht hätte und daher die Restsumme nicht mehr abnehmen kann, muss ebenfalls mit einer Nichtabnahmeentschädigung rechnen.

Zur Kalkulation der Nichtabnahmeentschädigung kann die Bank zwei Methoden nutzen: Es gibt sowohl die Aktiv-Aktiv-Methode als auch die Aktiv-Passiv-Methode, die häufiger zum Einsatz kommt. Denn bei dieser dienen die derzeitigen Zinsen für Hypothekenpfandbriefe als Grundlage für die Kalkulation. Mit dieser lässt sich dann die Rendite berechnen, welche der Hypothekenpfandbrief bei derselben Laufzeit erzielt hätte. Diese Rendite wird dann mit den der Bank entgangenen Zinsen aus der ersten Finanzierung verglichen – die Differenz ergibt dann die vom Kunden zu zahlende Nichtabnahmeentschädigung. Es gilt also immer: Je höher die Differenz, desto höher ist auch die Nichtabnahmeentschädigung.

Seltener wird die Aktiv-Aktiv-Mathode verwendet, bei der die Bank davon ausgeht, dass das Geld aus dem Kredit, welches nicht vom Kreditnehmer in Anspruch genommen wird, von anderen Kunden genutzt werden kann. Die Nichtabnahmeentschädigung errechnet sich hier aus der Höhe der Zinsen des nicht abgenommenen Darlehens sowie dem durchschnittlichen Zins derzeitiger Baukredite auf dem Markt.

Darüber hinaus fällt bei den meisten Banken neben der Nichtabnahmeentschädigung noch eine Bearbeitungsgebühr an – deren Höhe wird von jedem Kreditinstitut individuell festgelegt.

So können Kreditnehmer eine Nichtabnahmeentschädigung vermeiden

Einige Ausnahmen ermöglichen, dass für Kreditnehmer bei der Nichtabnahme eines Darlehens keine Nichtabnahmeentschädigung anfällt. Gebühren fallen zum Beispiel nicht an, wenn der Kreditnehmer sich binnen der ersten 14 Tage nach dem Vertragsanschluss doch gegen das Darlehen entscheidet. Zudem besteht die Möglichkeit einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung: Hat die Bank ihren Kunden falsch oder gar nicht informiert, fällt ebenso keine Entschädigung an. Auch Formfehler im Vertrag oder das Vorenthalten wichtiger Informationen wie Fristen und Rechte berechtigen den Kunden dazu, keine Nichtabnahmeentschädigung zahlen zu müssen. Andernfalls kommt man leider nicht um die Zahlung der Kosten herum.

Warum es sinnvoll ist, sich frühzeitig um ein Forward Darlehen zu kümmern

Für Kreditnehmer ist es unbedingt zu empfehlen, sich möglichst früh um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Wer erst wenige Wochen vor dem Ende der Zinsbindungsfrist mit der Suche nach einer passenden Anschlussfinanzierung beginnt, gerät schnell in Zugzwang und nimmt unter Umständen Angebote wahr, die gar nicht so günstig sind wie zunächst angenommen. Zudem muss stets die Zinsentwicklung auf dem Finanzmarkt beobachtet werden: Wenn Darlehensnehmer davon ausgehen, dass die Zinsen sich in der nächsten Zeit erhöhen werden, ist es ratsam, ein Forward Darlehen zeitnah aufzunehmen. Nicht selten ändert sich der Zinssatz wöchentlich, weswegen nicht zu lange mit dem Abschluss gewartet werden sollte.

Warum ein Vergleich unterschiedlicher Forward Darlehen so wichtig ist

Mittlerweile gibt es eine große Auswahl an Banken und Kreditinstituten in Deutschland, die die unterschiedlichsten Forward Darlehen anbieten. Da sich die Angebote vor allem hinsichtlich ihrer Konditionen stark voneinander unterscheiden können, ist ein sorgfältiger Vergleich im Vorfeld unbedingt nötig. Unter Umständen findet sich sogar im Internet ein preiswertes Angebot: Viele Direktbanken bieten deutlich günstigere Konditionen als Filialbanken an, da diese keine Geschäftsstellen unterhalten und daher auch niedrigere Zinsen offerieren können. Allerdings muss jeder Kreditnehmer für sich selbst entscheiden, ob ihm ein persönlicher Ansprechpartner vor Ort wichtig ist. Darüber hinaus sollte nicht ausschließlich auf den Zinssatz geachtet werden – mindestens genauso wichtig sind die weiteren Konditionen, darunter auch die Höhe einer möglichen Nichtabnahmeentschädigung. Sie wird von jeder Bank individuell berechnet – auch hier kann es große Unterschiede geben. Mit einem Darlehensvergleich lässt sich dann der Kreditgeber mit den besten Konditionen ausfindig machen.