Beispiele Anschlussfinanzierung mittels Forwarddarlehen

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist bereits vor einigen Jahren Wirklichkeit geworden. Das dafür benötigte Darlehen zahlen Sie in monatlichen Raten ab und haben dafür eine feste Zinsbindung mit Ihrer Bank vereinbart. Bereits rechtzeitig vor Ablauf des Kreditvertrages macht es Sinn, sich um die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie zu kümmern. Im Regelfall bietet Ihnen Ihre Hausbank ein sogenanntes Forward Darlehen an. Es lohnt sich in vielen Fällen einen Vergleich zu starten, womit sich bei dem einen oder anderen einige Euros sparen lassen.

Funktionsweise eines Forward Darlehens

Mit der Möglichkeit eines Forward Darlehens sichert sich der Kreditnehmer bis zu 60 Monate im Voraus die Anschlussfinanzierung seines Hauses. Dies sorgt für konkrete Planbarkeit, was die weiterführende monatliche Belastung betrifft. Überraschungen beim Zinssatz vermeiden Sie auf diese Art und Weise ebenfalls. Ein solcher Vertrag sorgt für die sofortige Weiterfinanzierung nach Ablauf des alten Darlehens und muss in jedem Fall angetreten werden. Im Gegensatz zur Erstfinanzierung fallen bei diesem keine Bereitstellungszinsen an. Für ein Kreditinstitut birgt die Ungewissheit der zukünftigen Zinsentwicklung ein Risiko. Deshalb veranschlagt es einen Aufschlag bis zum Ablauf der alten Finanzierung. Ausgehend von dem aktuellen Zinsniveau legen viele Banken ca. 0,02% für jeden Monat obendrauf. Ausschlaggebend für die Entscheidung sind daher die folgenden zwei Punkte: Restlaufzeit des alten Darlehens und die Erwartung über die Entwicklung der Bauzinsen. Vom Grundprinzip stellt ein Forward Darlehen ein Annuitätendarlehen dar, für welches die Bank auch längere Zinsfestbindungen anbietet. Experten vergleichen diese Darlehensart gerne mit einer Wette auf steigende Zinsen.

Gegenüberstellung von langer und kurzer Vorlaufzeit

Die entscheidende Antwort auf die Frage, ob ein Forward Darlehen eine gute oder schlechte Entscheidung ist, spiegelt sich in der eigenen Einschätzung zur künftigen Zinsentwicklung wieder.
In der folgenden Rechnung legen wir ein aktuelles Darlehen mit einem Zins von 2,5% zugrunde. Bewegt sich der aktuelle Baufinanzierungszins bei 3%, heißt das noch lange nicht, dass Ihnen die frühzeitige Anschlussfinanzierung teurer kommt. Großer Bedeutung erhält der Faktor der Bauzinsen, insbesondere wie sich deren Entwicklung bis zum Ablauf der alten Finanzierung gestaltet. Prognostiziert der Darlehensnehmer einen Anstieg, so wählt er sicherheitshalber das Forward Darlehen. Rechnet er dagegen mit einem Sinken der Zinsen, lässt er sich besser noch Zeit.

Beispiel lange Vorlaufzeit von 4 Jahren

Basierend auf den zuvor genanntem Beispiel bedeutet eine Vorlaufzeit von 48 Monaten auf das aktuelle Zinsniveau von 3% einen Zinsaufschlag von 0,98%. Damit wird Ihnen Ihre Bank eine Kondition von insgesamt 3,98% anbieten. Wenn Sie sich für diese Offerte entscheiden, erwarten Sie für die nächsten 4 Jahre einen weiteren Zinsanstieg.

Beispiel kurze Vorlaufzeit von 2 Jahren oder weniger

Bei einer kürzeren Periode von 24 Monaten sprechen wir lediglich von einem Zinsaufschlag von 0,48%, womit sich die neue Gesamtfinanzierung auf 3,48% beläuft. Sagt nun die Prognose einen deutlichen Zinsanstieg voraus, sieht man sich so auf der sicheren Seite.
Bei einer Restlaufzeit von 12 Monaten bieten Kreditinstitute kein Forward Darlehen mehr an, da sich der Verlauf der Bauzinsen besser kalkulieren lässt. Zudem rechnet es sich für den Kreditnehmer stattdessen eine komplett neue Finanzierung evtl. mit Inkaufnahme von Bereitstellungsszinsen auf die Beine zu stellen.

Ausblick für die Zinsentwicklung

Die vorausgestellten Rechnungen zeigen deutlich die Vor- und Nachteile auf in Abhängigkeit der Restdauer bis zur neuen Finanzierung. Aktuell befinden wir uns weiterhin in einem Niedrigzinsumfeld. Jedoch wurde der Tiefpunkt erreicht und bereits seit einiger Zeit ist ein gemächlicher Anstieg der Bauzinsen zu verzeichnen. Viele Darlehensnehmer legen Wert auf schnelle Rückzahlung ihrer Immobilie. Dabei gilt natürlich: Alles was nicht für Zinsen ausgegeben wird, fließt in die Tilgung und sorgt für schnellere Schuldenfreiheit. Legt man eine Restschuld von 100.000 Euro zugrunde, kostet Sie eine Zinserhöhung um 0,5% zur aktuellen Finanzierung satte 500 Euro mehr pro Jahr. Bei einer Steigerung um 1% werden schon 1.000 Euro im Jahr mehr ausgegeben. Pro Monat entspricht das ca. 83 Euro.

Alternativen der Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie

Außerhalb eines Forward Darlehens sind andere Optionen denkbar:

• Zinssicherung mittels Bausparvertrag
• Gewöhnliche Verlängerung des Darlehens bei Fälligkeit
• Umschuldung auf einen anderen Finanzierungspartner

Ein Bausparvertrag können Sie zu jedem Finanzierungszeitpunkt abschließen. Gerade in einem Niedrigzinsumfeld profitieren Sie damit für die spätere Zinssicherheit und kennen die monatliche Rückzahlungsrate genau. Für die Ansparphase vergibt die Bausparkasse gerne Vor- bzw. Zwischenfinanzierungen.
Die Anschlussfinanzierung kann direkt bei Ablauf des ersten Baukredits erfolgen. Wenn Sie nicht so viel Wert auf die Kenntnis der künftigen monatlichen Belastung legen und zudem von einem konstanten oder fallenden Zinsniveau ausgehen, stellt dies eine gute Alternative dar.
Darüber hinaus besteht für Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht für Ihre aktuelle Finanzierung nach einer Laufzeit von 10 Jahren. Neben Ihrer Hausbank stellen Sie am besten weitere Vergleiche an und fahren mit einer Umschuldung auf ein anderes Kreditinstitut unter Umständen günstiger. Dabei gilt es zu beachten, dass eine Änderung in der Grundschuldeintragung vorgenommen werden muss, was entsprechend Kosten für Notar und Grundbuchamt zur Folge hat. Die Aufwendungen bei einer Übertragung der Grundschuld von der alten zur neuen Bank fallen geringer aus, als bei Löschung und Neueintragung.

Unterstützung mittels Finanzierungsberatung

Häufig fühlen sich Eigentümer mit der Entscheidung über Anschlussfinanzierung für ihr Haus oder ihre Wohnung überfordert und können die auf die notwendige Erfahrung zurückgreifen. Daher stehen Ihnen unsere Experten für eine ausführliche Beratung zur aktuellen Zinsentwicklung und Zukunftsprognosen zur Seite. Darüber hinaus erstellen wir für Sie ein individuelles Angebot und übernehmen die wesentliche Abwicklung in der Kommunikation mit der alten und neuen Bank.

Fazit

Um den geeigneten Zeitpunkt für die folgende Baufinanzierung zu wählen, sollten verschiedene Faktoren Berücksichtigung finden. Bei einem zu erwartenden Zinsanstieg sind Sie mit einem rechtzeitigen Forward Darlehen auf jeden Fall auf der sicheren Seite. Vergessen Sie außerdem in Ihrer finanziellen Planung etwaige Sondertilungsmöglichkeiten nicht. Baufinanzierungen verlaufen über lange zeitliche Distanzen, in denen viel passieren kann. Über deutliche Gehaltssprünge, Erbschaften bis hin zum Lottogewinn fließt alles mit ein. Falls Sie bereits von einem komenden Geldzufluss wissen, beachten Sie dies bei Ihren Überlegungen für den neuen Darlehensbetrag.