Forward Darlehen oder Anschlussfinanzierung

Wenn eine Baufinanzierung kurz vor dem Ende der Laufzeit steht, aber noch eine gewisse Darlehenssumme offen ist, fragen sich viele Kreditnehmer, wie es weitergehen soll. Einerseits gibt es die Möglichkeit, eine normale Anschlussfinanzierung vorzunehmen, andererseits bietet sich auch das Forward Darlehen als Alternative an. Welche Vor- und Nachteile die beiden Varianten haben und worauf es grundsätzlich zu achten gilt, stellen wir nachfolgend genauer vor.

Das Forward Darlehen – was ist das genau?

Bei einem Forward Darlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, dessen Abschluss bestimmte Bedingungen voraussetzt. Hier wird die aufgenommene Darlehenssumme erst später ausbezahlt – meist dann, wenn der Kredit der alten Bank umgeschuldet werden soll. Das Besondere an einem Forward Darlehen ist die Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren. Sind die Zinsen für ein solches Darlehen zum aktuellen Zeitpunkt günstig, empfiehlt es sich, das Forward Darlehen möglichst zeitnah abzuschließen. Die Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Vertrags und der Auszahlung wird auch als Forward-Periode bezeichnet. Der große Vorteil gegenüber anderen Darlehensformen ist, dass für diesen Zeitraum noch keine Zinsen für das Forward Darlehen anfallen – sondern erst, wenn die Laufzeit tatsächlich beginnt.

Was zeichnet eine normale Anschlussfinanzierung aus?

Die Anschlussfinanzierung, die auch als Prolongation (Verlängerung) bezeichnet wird, findet in der Regel beim derzeitigen Geldgeber statt. Sie stellt einen klaren Unterschied zur Umschuldung dar und ist für den Kreditnehmer mit deutlich weniger Aufwand verbunden. Denn während bei einer Umschuldung Kosten für Grundbuchänderungen sowie weitere Gebühren anfallen können, gibt es diese nicht, wenn man bei der aktuellen Bank bleibt.
Ein Nachteil ist jedoch, dass sich die Zinsen einer Anschlussfinanzierung in der Regel nur maximal ein Jahr im Voraus sichern lassen – hier liegt das Forward Darlehen klar vorn.

Welche Art der Finanzierung sich für den individuellen Kreditnehmer eignet, hängt primär von der individuellen Situation, aber auch von den Konditionen und der restlichen Laufzeit ab. Deshalb kann keine pauschale Aussage darüber getroffen werden, welche Lösung für einen selbst besser ist – dies wird stets im Einzelfall entschieden.

Oft eine günstigere Lösung: So funktioniert das Forward Darlehen

Insbesondere in Phasen mit günstigen Zinsen kann sich ein Forward Darlehen für Hausbesitzer eignen, wenn sich diese in den kommenden Monaten oder Jahren ohnehin mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinandersetzen müssen.
Wenn die Erstfinanzierung abgeschlossen wird, legen Bank und Bauherr eine Zeitspanne für die Zinsbindung des Baukredits fest. Sofern die aufgenommene Kreditsumme auch nach dem Ende der Zinsbindung noch nicht fertig abbezahlt ist, stellt sich die Frage nach einer Anschlussfinanzierung. Hierfür wird ein neuer Zinssatz verhandelt, welcher immer vom aktuellen Zinsniveau auf dem Markt abhängt. Hier gibt es das Risiko, dass sich die Zinsen drastisch erhöhen und der Kunde mehr zahlt als für das erste Darlehen.

Genau dies ist der Grund, warum es das Forward Darlehen gibt: Mit diesem ist es für Kreditnehmer möglich, sich bis zu fünf Jahre im Vorfeld günstige Zinsen für die zweite Finanzierung zu sichern. Er genießt dadurch maximale Sicherheit, da er sich keine Sorgen darum machen muss, ob die Zinsen zu Beginn der zweiten Finanzierung teurer sind als zuvor. Der Kreditnehmer kann also zum für ihn besten Zeitpunkt zugreifen und sich attraktive Konditionen weit im Voraus reservieren – er weiß somit genau, was sein Darlehen ihn später kosten wird. Dafür werden allerdings in der Regel von den meisten Banken geringe Aufschläge verlangt, die rund 0,01 % der Gesamtsumme betragen.

Wenn also ein Forward Darlehen abgeschlossen wird, gelten stets jene Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zwischen Bank und Kreditnehmer. Deutet die Lage auf dem Finanzmarkt allerdings an, dass sich die Kreditzinsen in den kommenden Jahren noch weiter reduzieren werden, kann es sein, dass die Bank sogar auf den Aufschlag verzichtet. Die Wahrscheinlichkeit dafür ist vor allem dann hoch, wenn die neue Laufzeit ohnehin nur wenige Monate in der Zukunft liegt.

Welche Unterschiede gibt es zur klassischen Anschlussfinanzierung?

Einer der größten Unterschiede zwischen der Anschlussfinanzierung und dem Forward Darlehen ist, dass der Kreditnehmer bei Letzerem keine Zinsen währen der Vorlaufzeit an die Bank bezahlen muss. Allerdings verpflichtet er sich dazu, das Forward Darlehen nach dem Ablauf des Kreditvertrags anzunehmen – dies gilt auch, sollten sich die Zinsen zu seinen Gunsten entwickeln und sich eine Anschlussfinanzierung noch preiswerter abschließen lassen. Als Kreditnehmer verpflichtet man sich zur Erfüllung des Vertrags und somit auch zur Bezahlung der vereinbarten Zinsen. Möchte man das Darlehen zum Zeitpunkt seines Beginns nicht wahrnehmen, wird der Geldgeber eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Mit dieser verhält es sich ähnlich wie mit der Vorfälligkeitsentschädigung im Falle einer vorzeitigen Kündigung. Auf der anderen Seite muss auch der Kreditgeber selbst sich an die vertraglich festgelegten Konditionen halten, auch wenn sich der Zinssatz später verändern sollte.

Warum sich eine Anschlussfinanzierung trotzdem lohnen kann

Es gibt trotz aller Vorteile, welche das Forward Darlehen mit sich bringt, einige Gründe, warum auch eine Anschlussfinanzierung rentabel sein kann. Sie ist natürlich die komfortablere Lösung, wenn ein zweites Darlehen benötigt wird. Denn der Bankberater ist dem Kreditnehmer vertraut, er kennt die persönliche Situation und die finanzielle Lage. Möchte man eine Anschlussfinanzierung bei derselben Bank vornehmen, muss in der Regel nur ein neuer Vertrag unterzeichnet werden und alles ist erledigt. Änderungen im Grundbuch oder weitere Maßnahmen sind dagegen nicht nötig – bei einer Umschuldung dagegen schon, was zusätzliche Kosten verursacht. Ein weiterer klarer Vorteil ist, dass der bisherige Kreditgeber keine erneute Bonitätsprüfung durchführen wird. Hat sich die eigene Bonität aber in den letzten Jahren verschlechtert, kann dies bei einer neuen Bank zu einem Problem werden – denn diese wird die Bonität des Kreditnehmers in jedem Fall prüfen.

Allerdings müssen sich Kreditnehmer trotzdem darüber im Klaren sein, dass die bisherige Bank nicht dazu verpflichtet ist, ihrem Kunden noch eine Anschlussfinanzierung anzubieten. Dann aber muss sie den Kreditnehmer spätestens drei Monate vor dem Ende der ersten Darlehenslaufzeit darüber in Kenntnis setzen.

Es kommt häufig vor, dass sich Banken beim Erstellen eines Angebots für eine Anschlussfinanzierung nicht allzu viel bemühen, sondern damit rechnen, dass der Kunde ohnehin nicht zu einer anderen Bank wechseln wird. Tatsächlich entscheiden sich bislang die meisten Kunden eher wieder für dieselbe Bank, da sie den Zusatzaufwand oder weitere Kosten scheuen. Deshalb hat man als Kunde grundsätzlich gute Chancen, wenn man sich günstigere Konditionen wünscht und unter Umständen sogar ein attraktiveres Vergleichsangebot vorlegt. Normalerweise ist jede Bank bestrebt, einen treuen Kunden zu behalten und kommt ihm daher auch gerne entgegen. Um ein gutes Argument in der Hand zu haben, ist es anzuraten, sich als Kreditnehmer schon frühzeitig nach passenden Angeboten umzusehen.

Fazit

Am besten ist es, etwa eineinhalb bis zwei Jahre vor dem Ablauf der ersten Zinsbindung nach Alternativen zu suchen und auch den aktuellen Zinsmarkt im Auge zu behalten. Dann lässt sich die Entscheidung am Ende auch leichter treffen.