Forward-Darlehen bei der Finanzierung einer Immobilie

Das Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, welches bei einer Immobilienfinanzierung eine Rolle spielt. Ausgezahlt wird es erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit nach dem Vertragsabschluss. In dieser so genannten Forward-Periode, also in der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Beginn der Laufzeit werden keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen fällig.

Abgeschlossen wird ein Forward-Darlehen meist dann, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein bestimmter Zinssatz für die Zukunft gesichert werden soll. Deshalb finden Forward-Darlehen üblicherweise auch in der Anschlussfinanzierung Anwendung.

Um die Zinssicherheit zu gewährleisten, muss der Darlehensnehmer einen Zinsaufschlag zahlen, der sich anhand der Dauer der Zinsbindung berechnet und zudem von der Dauer der Forward-Periode und der aktuellen Zinsstruktur abhängig ist.

Wann lohnt sich die Aufnahme eines Forward-Darlehens?

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass ein Forward-Darlehen sich nicht lohnt, wenn gerade eine Hochzinsphase herrscht. Das ist auch dann der Fall, wenn alle Zeichen so aussehen, als würden die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung in den folgenden Jahren sinken.
Sofern jedoch eine Niedrigzinsphase herrscht, ist ein Forward-Darlehen eine durchaus kluge Entscheidung. Damit wird der aktuell niedrige Zinssatz für die Anschlussfinanzierung gesichert.

Vereinfacht ausgedrückt wird mit einem Forward-Darlehen eine Wette eingegangen. Und zwar auf niedrige Zinsen in der Zukunft.

Nutzung von Niedrigzinsphasen bei Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen wird eine Immobilienfinanzierung für die Zukunft mit den aktuellen Konditionen abgeschlossen. Aus diesem Grund lohnt es sich, die wirtschaftlich günstige Lage und die niedrigen Zinsen für die Finanzierung zu nutzen. Ist jedoch die Talsohle der Zinsentwicklung für Baufinanzierungen erreicht, deutet sich meist eine Wende an. Die Zinsen werden nicht weiter fallen, vielmehr zeigt sich dann oft ein Trend von wieder ansteigenden Zinsen. Natürlich lässt es sich die Entwicklung der Zinsen nie voraussagen, doch niedrige Zinsen sind immer ein gutes Argument, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Damit wird das Risiko steigender Zinsen für eine Immobilienfinanzierung verringert.

Frühzeitiger Abschluss lohnenswert

Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist bis zu 60 Monate im Voraus möglich. Sofern also die aktuelle Sollzinsbindung der Immobilienfinanzierung innerhalb der kommenden fünf Jahre endet, kann ein Forward-Darlehen eine günstige Anschlussfinanzierung darstellen.
Wer sich für ein Forward-Darlehen entscheidet, muss – wie bereits eingangs erwähnt – einen Zinsaufschlag für die Forward-Periode zahlen. Dieser liegt pro Monat bei etwa 0,01 bis 0,02 Prozent. Soll bewertet werden, ob der Abschluss eines Forward-Darlehens zum aktuellen Zeitpunkt lohnenswert ist, muss dieser Zinsaufschlag mit in die Kosten einbezogen werden.

Wenn nun die Zinsen für das Baugeld in der Zeit der Forward-Periode über den Zinsaufschlag hinaus steigen, dann zahlt es sich aus, ein Forward-Darlehen aufgenommen zu haben. Bei kürzeren Forward-Perioden von bis zu zwölf Monaten verzichten inzwischen auch einige Banken auf den Zinsaufschlag. Auch gibt es immer wieder bestimmte Angebote, die keinen Aufschlag beinhalten. Aus diesem Grund ist ein eingehender Vergleich natürlich immer sinnvoll.

Nach Kündigung einer langen Sollzinsbindung vom Forward-Darlehen profitieren

Ein Forward-Darlehen eignet sich neben einer Anschlussfinanzierung auch für eine Umschuldung. Gerade Darlehensnehmer, die bei Ihrer Immobilienfinanzierung einst eine lange Sollzinsbindung vereinbart haben, können nach zehn Jahren von ihrem per Gesetz geregelten Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Gemäß § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist es demnach zehn Jahre nach der Vollauszahlung möglich, die aktuell bestehenden Immobilienfinanzierung ganz oder auch nur teilweise zu kündigen. Eine Vorfälligkeitsentscheidung müssen sie in diesem Fall nicht zahlen. Ein Blick in die Vertragsunterlagen sowie der Vergleich von günstigen Forward-Darlehen kann dabei helfen, eine passende Anschlussfinanzierung zu finden und Geld zu sparen.

Die Vorteile eines Forward-Darlehens haben aber auch Grenzen

Zwar spricht eher wenig dagegen, während einer Niedrigzinsphase ein Forward-Darlehen abzuschließen, jedoch ist ein Vertragsabschluss nicht so einfach rückgängig zu machen. Wurde das Darlehen also doch zu einem eher ungünstigen Zeitpunkt abgeschlossen und Darlehensnehmer möchten den Vertrag vorzeitig auflösen, dann verlangen Banken in der Regel eine so genannte Nichtabnahmeentschädigung. Diese entspricht meist den entgangenen Zinsgewinnen der Bank. Es ist also nur dann sinnvoll ein Forward-Darlehen nicht in Anspruch zu nehmen, wenn eine andere Alternative vorhanden ist, welche auch die Entschädigungszahlung ausgleicht.

Berechnung eines Forward-Darlehens

Für die Berechnung eines Forward-Darlehens sind zwei Faktoren entscheidend: Die Restlaufzeit der aktuellen Immobilienfinanzierung und die Dauer der Zinsbindung des Forward-Darlehens. Aus diesen beiden Variablen errechnet sich der Zinsaufschlag für die Forward-Periode. Der Zinsaufschlag fällt umso höher aus, je länger der aktuelle Darlehensvertrag noch läuft und je länger die gewählte Zinsbindung für das Forward-Darlehens ist.

Für eine konkrete Berechnung eines Forward-Darlehens sind aber noch andere Faktoren von Bedeutung. So spielen auch die Dauer der Zinsbindung der Anschlussfinanzierung, der gewählte Darlehensbetrag sowie die gewünschte Tilgung eine Rolle. Da die Berechnung sehr individuell ist und immer von den individuellen Bedürfnissen des Darlehensnehmers abhängt, sollte diese von einer Bank oder einem unabhängigen Kreditvermittler durchgeführt werden.

Die Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens genau abwägen

Ob die Entscheidung für ein Forward-Darlehen gut oder schlecht ist, ist unter anderem auch von der jeweiligen Lebenssituation des Darlehensnehmers, von der eigenen Erwartung an die Zinsen und vom Interesse an Finanzthemen im Allgemeinen abhängig.

Darlehensnehmer, die auf Stabilität setzen, können sich mit einem Forward-Darlehen natürlich auf lange Sicht günstige Zinsen sichern. Bei Veränderungen im Leben (z. B. Wohnortwechsel, Wechsel des Arbeitsverhältnisses, eigene Nutzung der Immobilie) kann ein Forward-Darlehen jedoch auch zur finanziellen Belastung werden.

Sofern die Fragen zur derzeitigen und geplanten Lebenssituation beantwortet sind, kann ein Forward-Darlehen durchaus zu mehr Sicherheit in der persönlichen Planung der Finanzen beitragen. So ist beispielsweise die monatliche Rate schon auf lange Zeit festgesetzt und auch ein plötzlicher Zinsanstieg beeinflusst die monatlichen Ausgaben für die Finanzierung nicht negativ.

Vor allem mit Blick auf diese Tatsachen trägt der Aufschlag für das Forward-Darlehen dazu bei, sich gegen steigende Zinsen abzusichern. Er ist eine Art Versicherungsbeitrag. Eine solche Absicherung erweist sich oft dann als sinnvoll und notwendig, wenn Darlehensnehmer nur über ein geringes Eigenkapital verfügen. Hinzu kommt natürlich, dass die wenigsten Kunden über mehrere Jahre hinweg die Entwicklung der Zinsen beobachten möchten, um einen optimalen Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung zu finden. Auch in diesem Fall lohnt es sich, mit einem Forward-Darlehen die niedrigen Zinsen von heute für später zu sichern, ohne die Entwicklung des Zinsniveaus regelmäßig im Auge zu behalten.

Angebote für Forward-Darlehen rechtzeitig einholen

Zwar bieten inzwischen viele Sparkassen und Volksbanken sowie andere Filialbanken Forward-Darlehen an, doch erst ein Vergleich verschiedener Angebote führt zum besten Darlehen für die individuelle Situation.

Erste Angebote sollten Darlehensnehmer spätestens dann einholen, wenn die aktuelle laufende Zinsbindung der Immobilienfinanzierung noch weniger als 36 Monate besteht. Bestenfalls sollte dann mit der gewünschten Darlehenssumme und einer vorher gewählten Zinsbindungsfrist nach entsprechenden Angeboten gesucht werden. Unabhängige Kreditvermittler können hier hilfreich zur Seite stehen.

Darlehensnehmer, die sich noch nicht sicher sind, ob ein Forward-Darlehen tatsächlich eine gute Lösung für sie ist, können aber auch etwa zwölf Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist noch entsprechende Angebote einholen und profitieren hier meist noch davon, dass aufgrund der kurzen Forward-Periode kein Zinsaufschlag berechnet wird.