Kann ich ein Forward Darlehen ablösen oder kündigen?

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Das Forward Darlehen als Anschlussfinanzierung

Der Begriff Forward Darlehen lässt ich mit Vorausdarlehen übersetzen, denn es handelt sich um ein Darlehen, mit dem sich Kreditnehmer bei Vertragsabschluss feste und möglichst niedrige Zinsen für einen vertraglich festgelegten Zeitraum sichern. Das Forward Darlehen wird als Anschlussfinanzierung eingesetzt, um eine Restschuld zinsgünstig abzuzahlen. Vereinfacht gesagt, sichert sich der Kreditnehmer heute günstige Zinsen für morgen, also für die Zukunft.

Die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und dem tatsächlichen Laufzeitbeginn wird als Forward-Periode bezeichnet. In dieser Zeit wird das Darlehen jedoch noch nicht an den Kreditnehmer ausgezahlt. Abhängig von dem Einzelfall kann die Forward-Periode mehrere Monate bis fünf Jahre betragen. Der große Vorteil des Forward Darlehens ist die hohe Planungssicherheit für den Kreditnehmer, denn auch wenn das Zinsniveau zwischenzeitlich steigt, bleibt der Zinssatz für das Darlehen über einen langen Zeitraum gleich wie vertraglich festgelegt. Für dieses garantierte Zinsniveau muss der Kreditnehmer jedoch einen Zinsaufschlag zahlen. Kredit- und Bereitstellungszinsen fallen während der Forward-Periode jedoch nicht an. Das Forward Darlehen wird häufig im Bereich der Baufinanzierung eingesetzt, wenn die vereinbarte Zinsbindung für den ursprünglich abgeschlossenen Immobilienkredit abläuft. In dieser Situation braucht der Kreditnehmer eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung, für die sich das Forward Darlehen mit einer günstigen Zinsvereinbarung anbietet.

Ab wann ist der Abschluss eines Forward Darlehens sinnvoll?

Zu welchem Zeitpunkt der Abschluss eines Vorausdarlehens sinnvoll ist, hängt von dem allgemeinen Zinsniveau ab. Rechnet der Bauherr innerhalb der nächsten fünf Jahre mit einem stark ansteigenden Zinsniveau, ist es durchaus sinnvoll, bereits sechzig Monate vor Ende der Zinsbindung des ursprünglichen Baukredits ein Forward Darlehen abzuschließen. Bei einem gleichbleibend niedrigen oder nur moderat ansteigenden Zinsniveau ist es sinnvoll, etwas länger bis zum Abschluss zu warten. Für Kreditnehmer ist diese Art eines Vorausdarlehens eine interessante Möglichkeit der Anschlussfinanzierung, um sich ein günstiges Zinsniveau für einen langen Zeitraum zu sichern. Genauso wichtig sind jedoch die Bedingungen, unter denen ein Forward Darlehen gekündigt werden kann. Die Kündigungsfristen und die damit zusammenhängenden Bedingungen richten sich nach der Finanzierungsphase, in der sich der Darlehensnehmer gerade befindet. Zu berücksichtigen ist, dass ein Darlehen, ganz gleich, welcher Art, ein rechtsverbindlicher Vertrag zwischen den Parteien ist.

Die Bank oder ein sonstiger Anbieter hat sich als Kreditgeber dazu verpflichtet, dem Kreditnehmer einen bestimmten Geldbetrag für eine bestimmte Zeit zu den im Kreditvertrag festgelegten Bedingungen zur Verfügung zu stellen. Der Kreditgeber hat sich dazu verpflichtet, den Kredit über den vertraglichen festgelegten Zeitraum in Anspruch zu nehmen und das zur Verfügung gestellte Geld inklusive Zinsen während der Laufzeit zurückzuzahlen. Laut BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist Vertrag nun einmal Vertrag, an dessen Bedingungen sich beide Parteien zu halten haben.

So manch ein Kreditnehmer fragt sich vielleicht, warum ein Kreditvertrag nicht einfach gekündigt werden kann, denn schließlich bekommt die Bank ihr Geld doch wesentlich eher zurückgezahlt, als vertraglich vereinbart. Dieser Gedanke ist grundsätzlich zwar nicht falsch, die Bank verdient jedoch nicht daran, dass sie das Geld verleiht und zu einem früheren Zeitpunkt als vertraglich zurückbekommt, sondern an den Zinsen, die sie während der Laufzeit von dem Kreditnehmer erhält. Zahlt dieser nun den Kredit früher als vertraglich vereinbart zurück, entgehen der Bank als Kreditgeber Zinseinnahmen. Dieser Grundsatz gilt auch für das Forward Darlehen im Rahmen einer Anschlussfinanzierung. Nur in einem Fall ist die Bank als Kreditgeber dazu verpflichtet, den Kreditnehmer vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen: wenn er beabsichtigt, sein Haus zu verkaufen. Allerdings ist die vorzeitige Auflösung des Kreditvertrages jedoch auch in diesem Fall mit zusätzlichen Kosten für den Kreditnehmer verbunden. Er ist verpflichtet, der Bank eine Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen, die auch als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet wird.

Der Kreditnehmer schließt das Forward Darlehen ab, um sich vor steigenden Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung zu schützen. Sinken die Hypothekenzinsen in dieser Phase, entfällt der Hauptzweck dieses Darlehens. Der Kreditnehmer profitiert nun nicht mehr von dem abgeschlossenen Vertrag. Besonders nachteilhaft ist die Situation, wenn das Hypothekenzinsniveau unter das Zinsniveau des Forward Darlehens sinkt. Diese zugegeben ärgerliche Situation liefert jedoch keinen hinreichenden Kündigungsgrund. Der Bauherr ist verpflichtet, das Darlehen abzunehmen und den Vertrag zu erfüllen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen.

Warum besteht aufseiten des Kreditnehmers jedoch überhaupt ein Interesse an einer vorzeitigen Vertragsauflösung?

Eine kostenlose Kündigung der Anschlussfinanzierung ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich. Diese kann individuell zwischen den Vertragspartnern vereinbart werden und zum Beispiel 15 oder 20 Jahre betragen. Nach regelmäßiger Rechtsprechung ist die kostenlose vorzeitige Kündigung des Forward Darlehens jedoch spätestens nach zehn Jahren möglich. Gemäß § 489 BGB handelt es sich um ein Sonderkündigungsrecht zum frühestmöglichen Kündigungstermin.

Manche Kreditnehmer freuen sich über einen unerwarteten Geldsegen, zum Beispiel eine Erbschaft, und haben nun ein Interesse daran, das Forward Darlehen vorzeitig zu kündigen, um weitere Zinszahlungen zu sparen. Häufig steht jedoch die Absicht dahinter, den Anbieter zu wechseln, weil dieser bessere Konditionen als der aktuelle Kreditgeber bietet. Manche Kreditnehmer haben eine höhere Summe aufgenommen, als sie im Endeffekt verbraucht haben. Es ist zwar angenehmer, am Ende des Finanzierungszeitraums zu viel als zu wenig Geld überzuhaben. Auch in dieser Situation verlangt die Bank jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung, da der Kredit nicht wie vertraglich vereinbart in Anspruch genommen wurde.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Wie hoch diese Schadensersatzleistung ausfällt, hängt von der Berechnungsmethode ab. Das häufigste Berechnungsmodell ist die Aktiv-Passiv-Methode. Grundlage für die Berechnung sind die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültigen Zinssätze für Hypothekenpfandbriefe und die damit verbundenen Renditen bei gleicher Laufzeit. Die Bank vergleicht die entgangenen Zinseinnahmen durch die vorzeitige Darlehensablösung mit der Rendite der Hypothekenpfandbriefe. Aus dieser Differenz errechnet sich die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung. Je größer die Differenz ausfällt, desto höher der zu leistende Schadensersatz an die Bank. In manchen Fällen wird auch die Aktiv-Aktiv-Methode als Berechnungsgrundlage herangezogen. Das Geld aus dem vertraglich vereinbarten, aber nicht in Anspruch genommenen Kredit kann die Bank theoretisch an einen anderen Kunden verleihen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet sich auf der Grundlage des Zinssatzes für die nicht Anspruch genommene Anschlussfinanzierung und der Zinshöhe aktueller Baudarlehen. Zusätzliche Kosten verursachen die Bearbeitungsgebühr für die Ablösung des Baukredites. Die Höhe dieser Verwaltungsgebühren können die Banken selbst festlegen. Diese Summe verringert sich um den Risikozuschlag für einen eventuellen Zahlungsausfall, der bei Ablösung des Kredites nicht mehr besteht und eine Verwaltungskostenersparnis.

Berechnung der Kündigungsfrist

Die genaue Kündigungsfrist richtet sich nach der Abschlussart. Wurde der Vorauskredit als Anschlussfinanzierung des aktuellen Baukredits bei ein und demselben Anbieter abgeschlossen, gilt als Stichtag für die Kündigungsfrist der Tag der Vertragsunterzeichnung, denn ab diesem Zeitpunkt beginnt die Zinsbindungsfrist zu laufen. So haben die Richter mit einem Urteil am Landgericht Bochum (Az. I-1 O 68/15). Wurde das Forward Darlehen bei einem anderen Anbieter abgeschlossen, ist Stichtag für die Fristberechnung der Tag, an dem der Kreditnehmer das Darlehen tatsächlich in Anspruch genommen hat, mit dem die Zinsbedingungsfrist zu laufen beginnt.

Grundsätzlich gibt es nur zwei Situationen, in denen Kreditnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können. Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss besteht die gesetzliche, für alle Verbraucherverträge bestehende Widerspruchsfrist. Innerhalb dieser Zeit haben Kreditnehmer das Recht, den abgeschlossenen Kreditvertrag ohne Angabe von Gründen und Nichtabnahmeentschädigung zu kündigen. Ein weiter kritischer Punkt für die Anbieter von Kreditverträgen ist die Widerrufsbelehrung. Ist diese bei Vertragsabschluss nicht erfolgt, unvollständig oder fehlerhaft, besteht das Recht der Rückabwicklung, selbst nach vielen Jahren, denn die Frist für die Rückabwicklung fängt mit dem Tag des Bekanntwerdens an zu laufen. Der gleiche Grundsatz gilt für formale Vertragsfehler, wenn zum Bespiel Fristen nicht oder fehlerhaft genannt werden. In diesem Fall setzt eine neue Widerspruchsfrist von 14 Tagen ein, da die Laufzeit der ursprünglichen Frist rechtlich gesehen nie begonnen hat. Auch auf bereits geleistete Vorfälligkeitsentschädigungen wirkt sich diese Tatsache positiv auf. Der Kreditnehmer kann diese Entschädigungszahlung von der Bank zurückverlangen, da der ursprüngliche Vertrag rückabgewickelt wird.

Fazit: Achten Sie auf die Konditionen

Ganz gleich, ob eine Anschlussfinanzierung komplett ausgeschöpft oder vorzeitig abgelöst wird, sollten Kreditnehmer nicht darauf warten, ein Angebot mit annehmbaren Konditionen von ihrer Bank zu erhalten. Besser ist, nach einem Angebot der Hausbank selbst aktiv zu werden und Gegenangebote verschiedener Anbieter einzuholen. Eine gute Alternative zu Banken sind Finanzdienstleister, die ein auf die persönliche Situation zugeschnittenes Kreditangebot mit annehmbaren Konditionen unterbreiten.