Wer braucht ein Forward Darlehen?

In den letzten Monaten haben sich die Konditionen für Immobiliendarlehen wieder etwas erhöht – das gilt sowohl für lange als auch für kürzere Sollzinsbindungen. Mit lediglich rund 1,2 % ist der Anstieg zwar sehr überschaubar, doch auch weiterhin können Kreditnehmer von der Aufnahme eines Forward Darlehens profitieren. Das bedeutet: Für Besitzer von Immobilien, deren Finanzierung derzeit noch läuft, gibt es noch immer die Möglichkeit, günstige Zinsen zu sichern. Gegenüber einer normalen Anschlussfinanzierung bietet es nämlich die Möglichkeit, sich bereits bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsfrist günstige Konditionen zu sichern. Doch hier stellen sich viele Menschen die Frage, für wen und wann sich Forward-Darlehen überhaupt eignen.

Das Forward Darlehen – für wen eignet sich die beliebte Anschlussfinanzierung?

Ein Forward Darlehen ist die wohl sicherste Variante, um sich bei einer Anschlussfinanzierung vor einem möglichen Anstieg der Zinsen zu schützen. Hierfür wird ein Darlehen mit einer festen Laufzeit aufgenommen, welches in spätestens fünf Jahren beginnt. Der erste Kredit läuft also ganz normal aus, anschließend startet die neue Laufzeit des Forward Darlehens zu den bereits im Vorfeld vereinbarten Zinsen. Die meisten Banken verlangen hierfür jedoch einen gewissen Aufschlag, der für jeden Monat bis zum Start der Darlehenslaufzeit berechnet wird.

Viele Bankkunden fragen sich, ob sich die Aufnahme eines Forward Darlehens auch für sie lohnt. Leider lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten, denn das Zinsniveau hängt stets von den Entwicklungen auf dem internationalen Finanzmarkt ab – und diese können auch Experten nicht mit absoluter Sicherheit vorhersagen. Man kann also maximal Tendenzen erkennen, nach denen man sich dann richtet.

Grundsätzlich ist die Aufnahme eines Forward Darlehens aber mit vielen Vorteilen verbunden: Der Kreditnehmer profitiert von einer hohen finanziellen Sicherheit und kann seine Finanzen für die kommenden Jahre exakt planen. Er weiß bereits im Vorfeld, was ihn der Kredit kosten wird und wird nicht plötzlich von steigenden Zinssätzen überrascht. Da diese Sicherheit bei anderen Formen der Anschlussfinanzierung nicht selbstverständlich ist, nehmen viele Kreditnehmer auch Aufschläge in Kauf.

Hat man ein passendes Angebot für ein Forward Darlehen gefunden, kann man sich also erst einmal zurücklehnen und muss sich um nichts kümmern – denn der Zinssatz ist vertraglich festgeschrieben und gilt über die ganze Laufzeit hinweg.

Dennoch verzeichnen Banken trotz der attraktiven Zinsen derzeit keine sonderlich hohe Nachfrage nach Forward Darlehen. Vor allem in Deutschland wünschen sich die meisten Anleger vor allem Sicherheit, obwohl sie bei der Baufinanzierung deutlich mutiger sind und erst das Ende der Laufzeit abwarten, ehe sie sich nach einer Anschlussfinanzierung umsehen. Dabei können schon vermeintlich geringe Anstiege um nur einen Prozentpunkt massive finanzielle Folgen mit sich bringen. Experten gehen aus diesem Grund davon aus, dass das Forward Darlehen bislang noch nicht allzu sehr als rentables Finanzprodukt bekannt ist.

Wann ist ein Forward Darlehen als Anschlussfinanzierung sinnvoll?

Ob sich ein Forward Darlehen für den individuellen Kreditnehmer lohnt, kann von unterschiedlichen Faktoren abhängen. Dazu zählen neben der künftigen Zinsentwicklung auch das eigene Sicherheitsbedürfnis sowie der finanzielle Spielraum. Wenn ein Kreditnehmer bereits frühzeitig weiß, dass die Zinsen zeitnah steigen werden, sollte er sich die derzeitigen Konditionen schnellstmöglich sichern – denn günstiger wird es dann garantiert nicht.

Ein kurzes Beispiel: Erwartet der Immobilienbesitzer einen Anstieg um 1 % in den kommenden zwei Jahren, beträgt der Zinssatz bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro bei effektiven 4,8 %. Vereinbart man die Aufnahme von 100.000 Euro schon heute, aber startet dies erst viel später, lassen sich schnell rund 5.000 Euro einsparen.

Natürlich spielt auch das individuelle Sicherheitsbedürfnis eines jeden Kreditnehmers eine nicht unwichtige Rolle. Fürchtet man einen baldigen Anstieg der Zinsen und möchte nicht stetig die Entwicklung der Finanzmärkte beachten, lässt sich diese Unruhe gut beseitigen, indem man zeitnah einen Vertrag für ein Forward Darlehen unterzeichnet.

Berücksichtigt werden sollte allerdings ebenso, wie groß der finanzielle Spielraum des Kreditnehmers ist. Wenn der Puffer des Kreditnehmers groß genug ist, ist ein eventueller Zinsanstieg in den kommenden Jahren zwar ärgerlich, aber dennoch kein Beinbruch. Mehr Vorsicht ist geboten, wenn eine Finanzierung sehr knapp kalkuliert wird, denn hier kann bereits ein geringer Anstieg zu erheblichen Schwierigkeiten führen, wenn man die Kosten nicht mehr decken kann.

Am sichersten ist es somit, die aktuelle Laufzeit zu prüfen und mögliche Angebote zu untersuchen. Hierbei kann man sich von einem unabhängigen Finanzberater Hilfe holen, um keinen Fehler zu machen.

Sollte ein Forward Darlehen wirklich bereits fünf Jahre vor dem Ende der Laufzeit aufgenommen werden?

Ob es Sinn macht, ein Forward Darlehen schon fünf Jahre vor dem Ablauf der ersten Laufzeit aufzunehmen, hängt immer von der Tendenz der Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt ab. Geht man mit großer Sicherheit von einem zeitnahen Anstieg aus, kann man sich auch schon 60 Monate vor dem Ende der Laufzeit um ein attraktives Darlehen kümmern. Steigen die Zinsen aber nur geringfügig oder gar nicht an, muss man nicht gleich alles überstürzen, sondern sollte lieber erst weiter den Markt beobachten.

Denn natürlich ist eine Vorlaufzeit von 60 Monaten sehr lange – und in dieser Zeit kann es noch massive Veränderungen auf dem Kapitalmarkt geben, die auch die Bauzinsen beeinflussen. Weiterhin sollte nicht vergessen werden, dass man mit jedem späteren Monat mehr Geld spart – denn für jeden Monat Vorlaufzeit fällt eine Gebühr von der Bank an, den der Kreditnehmer entrichten muss. Deshalb gilt: Je frühzeitiger ein Vertrag für das Forward Darlehen bei einer Bank abgeschlossen wird, desto höher fallen die Kosten für die nachfolgende Anschlussfinanzierung aus. Um möglichst viel Geld zu sparen und von günstigen Zinsen zu profitieren, sollten Kreditnehmer stets ein wachsames Auge auf die Bauzinsen haben.